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Fannie Mae: Empréstimos, HomePath amp Tudo o que você deve saber Fannie Mae (oficialmente a Associação Federal de Mortgage Nacional, ou FNMA) é uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) que é uma empresa de capital aberto que opera sob a carta do Congresso para estimular a propriedade de uma casa e expandir A liquidez do dinheiro da hipoteca criando um mercado secundário. Fundada em 1938 durante a Grande Depressão como parte do New Deal. Fannie Mae canaliza seus esforços para aumentar a disponibilidade e a acessibilidade da propriedade de casa para americanos de baixa, média e média renda. Como participante do mercado hipotecário secundário, a Fannie Mae não origina empréstimos ou fornece hipotecas aos mutuários. Em vez disso, mantém os fundos que correm para os credores hipotecários (por exemplo, cooperativas de crédito, bancos locais e nacionais, instituições financeiras e outras instituições financeiras) através da compra e garantia de hipotecas feitas por essas empresas. Na verdade, é um dos dois maiores compradores de hipotecas no mercado secundário: o outro é seu irmão, a Federal Home Loan Mortgage Corporation. Ou Freddie Mac, que também é uma empresa patrocinada pelo governo criada pelo Congresso. Ao investir no mercado hipotecário, a Fannie Mae cria mais liquidez para os credores, como bancos, empresas financeiras e cooperativas de crédito, o que, por sua vez, permite subscrever ou financiar mais hipotecas. A entidade estima que financiou o mercado com 5 trilhões desde 2009, financiando aproximadamente seis milhões de compras domésticas, 14 milhões de refinanciamentos e três milhões de apartamentos de aluguel. É o maior financiador ou financiador de hipotecas de taxa fixa de 30 anos nos EUA Fannie Mae Stock Fannie Mae foi negociada publicamente desde 1968. Até 2010, negociou na Bolsa de Valores de Nova York. Foi descartado após a hipoteca, habitação e crise financeira depois que seu estoque despencou abaixo dos requisitos mínimos de capital exigidos pela NYSE. Agora ele é negociado sem receita médica. Na segunda metade de 2008, Fannie Mae e Freddie Mac foram assumidas pelo governo através de uma curadoria do Comitê Federal de Finanças de Habitação. Ambos foram resgatados para o som de 187,4 bilhões, o que os salvou do colapso. Em 2014, Fannie Mae havia reembolsado o governo mais do que a soma que recebeu. (Para leitura relacionada, veja: Analisando a Fannie Mae e Freddie Mac Fallout.) Em agosto de 2012, os termos que regem as obrigações de dividendos da Fannie Maes mudaram para que o Tesouro dos EUA reivindique todos os lucros no final de cada trimestre e forneça capital se Tem uma perda. Então, embora Fannie Mae ganhe dinheiro, seus lucros são entregues a cada trimestre pelo governo. Diretrizes de Fannie Mae Para que um credor de hipoteca seja elegível para ser apoiado por Fannie Mae, ele deve concordar em não praticar práticas de crédito subprime não éticas. Empréstimos subprime. Que têm taxas mais elevadas do que os empréstimos de taxa preferencial, são oferecidos aos mutuários com crédito pobre que são considerados um risco maior pelo credor. As compras e garantias da Fannie Mae para hipotecas devem atender a critérios rigorosos. Por exemplo, o limite para um empréstimo convencional para uma casa familiar única em 2017 é de 424.000 para a maioria das áreas e 636.150 para áreas de alto custo, incluindo Havaí e Alaska. A Agência Federal de Finanças de Habitação (FHFA) define esses limites (para vê-los para Todas as áreas, clique aqui.) Depois de comprar hipotecas no mercado secundário, a Fannie Mae as agrupa para formar títulos garantidos por hipotecas (MBS). Os MBS são títulos garantidos por ativos que são garantidos por uma hipoteca ou pool de hipotecas. Os títulos garantidos por hipotecas da Fannie Maes são adquiridos por instituições, como companhias de seguros, fundos de pensão e bancos de investimento. Garante pagamentos de principal e interesse em seus MBS. Fannie Mae também possui seu próprio portfólio, comumente referido como uma carteira retida, que investe em suas próprias e outras instituições de títulos garantidos por hipotecas. Fannie Mae emite dívidas. Chamado dívida da agência. Para financiar seu portfólio retido. (Para leitura relacionada, veja: Fannie Mae, Freddie Mac e a Crise de Crédito de 2008). Empréstimos da Fannie Mae Para obter um empréstimo que é apoiado por Fannie Mae, você terá que passar por um credor aprovado. Além de evitar empréstimos de alto risco, mencionados acima, os credores devem atender aos critérios de elegibilidade e subscrição que asseguram a qualidade de crédito do financiamento. As hipotecas compradas e garantidas pela Fannie Mae são chamadas de empréstimos conformes. De um modo geral, os empréstimos em conformidade têm taxas de juros mais baixas do que empréstimos não conformes ou jumbo. Que geralmente não são apoiados por Fannie Mae porque excedem os limites de tamanho de empréstimo. Como se candidatar a uma hipoteca Fannie Mae-Backed Quando você encontrou um credor que é elegível para emitir um empréstimo Fannie Mae-backed, você será orientado no preenchimento de um pedido de empréstimo residencial uniforme. Você precisará reunir e fornecer informações e documentação financeira. Isso inclui um registro de emprego e suas receitas e declarações brutas para respaldar estes, como um Formulário W-2 ou Formulário 1099. Você também terá que fornecer um total de suas obrigações de dívida mensal, como saldos em cartões de crédito. Pagamentos de carro, pensão alimentícia e apoio à criança. Para ser aprovado para um empréstimo garantido pela Fannie Mae, é preferível ter um índice de endividamento (DTI) de prazo não superior a 28. Um DTI de front-end determina o quanto da sua receita bruta se destina aos custos de habitação. Se o seu DTI for muito alto, se puder, faça um pagamento inicial maior. O que reduzirá seus custos mensais. A Fannie Mae exige um adiantamento mínimo de 5 para uma hipoteca de taxa fixa, embora 20 seja tipicamente ideal. Os compradores de imóveis também devem atender aos requisitos mínimos de crédito para serem elegíveis para hipotecas financiadas pela Fannie Mae. Para uma casa unifamiliar que é uma residência principal, é necessário um índice FICO de pelo menos 620 para empréstimos de taxa fixa e 640 para hipotecas de taxa ajustável (ARMs). Claro, quanto melhor ou maior o seu índice FICO, mais elegíveis você é para as taxas de juros disponíveis mais baixas. Modificações do empréstimo Após o colapso da hipoteca, Fannie Mae começou a se concentrar nas modificações do empréstimo. As modificações do empréstimo modificam as condições de uma hipoteca existente para ajudar os mutuários a evitar a inadimplência. Terminando em encerramento e, finalmente, perdendo sua casa. As modificações podem incluir uma menor taxa de juros e prolongar o prazo do empréstimo, o que reduziria os pagamentos mensais. Fannie Mae completou mais de 1,5 milhão de modificações de empréstimo desde 2009. (Para leitura relacionada, veja: Vencedores do FannieFreddie Bailout.) Fannie Mae HomePath Quando foreclosures surgem em hipotecas em que Fannie Mae é o proprietário do investimento, ou quando as propriedades são adquiridas através de ações Em vez de encerramento ou confisco. Fannie Mae tenta vender as propriedades em tempo hábil, a fim de minimizar possíveis impactos na comunidade. HomePath é o site da Fannie Mae, onde os compradores de imóveis e os investidores podem procurar e fazer ofertas dessas propriedades, e a HomePath Mortgage oferece produtos de financiamento de compradores para as propriedades. Em alguns casos, o financiamento especial pode estar disponível através da hipoteca HomePath Mortgage e HomePath Renovation Mortgage. Estes incluem contribuições do vendedor expandido para propriedades ocupadas pelos proprietários e menores opções de pagamento para compradores com múltiplas propriedades financiadas. O HomePath oferece exclusivas propriedades pertencentes a Fannie Mae e incluem casas unifamiliares, casas de cidade e condomínios. Fannie Mae usa profissionais locais de imóveis para preparar, manter e listar as propriedades para venda. A maioria das listas tem fotografias, descrições de propriedades e outros detalhes, incluindo informações sobre a escola e a vizinhança. O número, o tipo e os preços de venda variam muito pelo mercado, assim como a condição das propriedades. Enquanto algumas casas estão em movimento, outras exigem reparos ou até reformas extensivas. Cada propriedade é vendida como é condição. Fannie Mae, Freddie Mac e a crise de crédito de 2008 Quando a bolha imobiliária de 2001-2007 estourou, causou um colapso de segurança de hipoteca. Isso contribuiu para uma crise geral de crédito. Que evoluiu para uma crise financeira mundial. Muitos críticos realizaram o Congresso dos Estados Unidos - e sua falta de vontade de controlar Fannie Mae e Freddie Mac - responsáveis ​​pela crise do crédito. Neste artigo, examine a extensão em que Fannie Mae, Freddie Mac e seus aliados no Congresso contribuíram para a maior crise econômica e financeira desde a Grande Depressão. (Para a leitura de fundo, veja o que causou a grande depressão) Uma breve história dos mercados de hipotecas Durante a maior parte do século XX, os empréstimos hipotecários ocorreram principalmente em bancos, grandes. cooperativas de crédito. E poupança e empréstimos. O tipo mais comum de hipoteca era uma hipoteca de taxa fixa e a maioria das instituições financeiras originárias de hipotecas possuía as hipotecas que originaram em seus livros. A partir de 1968, quando Fannie Mae foi fretada pelo Congresso dos EUA como uma empresa patrocinada pelo governo (GSE), e dois anos depois, quando Freddie Mac foi fretado como o mesmo, as coisas começaram a mudar rapidamente. (Fannie Mae foi originalmente criada em 1938, mas até sua privatização em 1968 era parte do governo dos EUA). Fannie Mae e Freddie Mac criaram um mercado secundário líquido para hipotecas. Isso significava que as instituições financeiras já não tinham que segurar as hipotecas que originaram, mas poderiam vendê-las no mercado secundário logo após a originação. Isso, por sua vez, liberou seus fundos de forma que eles poderiam fazer hipotecas adicionais. (Para saber mais sobre hipotecas secundárias, veja Atrás das cenas de sua hipoteca). Fannie Mae e Freddie Mac tiveram uma influência positiva no mercado de hipotecas, aumentando as taxas de propriedade de casa nos Estados Unidos, no entanto, como a história provou, permitindo que Fannie Mae e Freddie Mac para funcionar como monopólio implícito apoiado pelo governo teve grandes repercussões que ultrapassaram os benefícios que essas organizações forneceram. Os privilégios do status de GSE De acordo com as cartas do congresso de Fannie Mae e Freddie Macs. O que lhes deu o status de GSE, eles operaram com certos laços com o governo federal dos Estados Unidos e, a partir de 6 de setembro de 2008, foram colocados sob a supervisão direta do governo federal. De acordo com suas cartas do Congresso: o presidente dos Estados Unidos nomeia cinco dos 18 membros dos conselhos de administração das organizações. Para suportar sua liquidez. O secretário do Tesouro está autorizado, mas não é obrigatório, a comprar até 2,25 bilhões de títulos de cada empresa. Ambas as empresas estão isentas de impostos estaduais e locais. Ambas as empresas são reguladas pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) e pela Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA). A FHFA regula a segurança financeira e a solidez de Fannie Mae e Freddie Mac, incluindo a implementação, aplicação e monitoramento de seus padrões de capital, e limitando o tamanho de suas carteiras de investimento hipotecário. HUD é responsável pelas missões de habitação geral de Fannie e Freddies. (Para mais informações sobre a organização e as missões de Fannie Mae e Freddie Macs, veja Fannie Mae e Freddie Mac, Boom ou Boon) O status de Fannie e Freddies GSE criou certas percepções no mercado, a primeira de que o governo federal entrou e Liberar essas organizações se qualquer empresa já se deparou com problemas financeiros. Isso era conhecido como garantia implícita. O fato de o mercado acreditar nessa garantia implícita permitiu a Fannie Mae e Freddie Mac emprestar dinheiro no mercado obrigacionista a taxas mais baixas (rendimentos) do que outras instituições financeiras. Os rendimentos da dívida corporativa de Fannie Mae e Freddie Macs, conhecida como dívida da agência. Foi historicamente cerca de 35 pontos base (0,35) acima dos títulos do Tesouro dos EUA. Enquanto a dívida das empresas financeiras com rating AAA era historicamente cerca de 70 pontos base (0,7) acima dos títulos do Tesouro dos EUA. Uma diferença de 35 pontos-base pode não parecer muito, mas nos empréstimos mensurados em trilhões de dólares, ele se resume a enormes somas de dinheiro. (Para obter mais informações sobre a dívida da agência, as Obrigações da Agência: Risco Limitado e Retorno superior). Lucros privados com Risco público Com uma vantagem de financiamento em relação aos seus rivais de Wall Street, Fannie Mae e Freddie Mac obtiveram grandes lucros por mais de duas décadas. Durante este período de tempo, houve discussões e análises freqüentes entre profissionais do mercado financeiro e imobiliário, funcionários do governo, membros do Congresso e o poder executivo sobre se Fannie e Freddies implicavam o apoio do governo estava trabalhando principalmente para beneficiar as empresas, sua administração e seus investidores, Ou proprietários dos EUA (particularmente proprietários de baixa renda), como fazia parte dessas missões de habitação administradas pela HUD. Uma coisa era clara: Fannie Mae e Freddie Mac receberam um monopólio patrocinado pelo governo em grande parte do mercado de hipotecas secundárias nos EUA. É esse monopólio, combinado com a garantia implícita dos governos para manter estas empresas à tona, que mais tarde contribuiriam para o colapso dos mercados hipotecários. (Para mais informações sobre o mercado hipotecário secundário, veja Atrás das cenas de sua hipoteca) Fannie e Freddies Growth Fannie Mae e Freddie Mac cresceram muito em termos de ativos e títulos garantidos por hipotecas (MBSs) emitidos. Com sua vantagem de financiamento, eles compraram e investiram em grande número de hipotecas e títulos garantidos por hipotecas, e eles fizeram isso com requisitos de capital menores do que outras instituições financeiras e bancos regulados. Figuras 1 e 2, abaixo, produzidas pelo antigo regulador das empresas, o Office of Housing Enterprise Oversight. Mostram a incrível quantidade de dívida emitida pelas empresas, suas garantias de crédito maciças e o enorme tamanho de suas carteiras retidos (carteiras de investimento hipotecário). A dívida do Tesouro dos EUA é utilizada como referência. Fonte: Office of Federal Housing Enterprise Overight Uma causa para a preocupação Fannie Mae e Freddie Mac tiveram muitos críticos que tentaram levantar uma bandeira vermelha de preocupação sobre os riscos que as empresas poderiam dar graças ao apoio implícito do governo. No entanto, apesar desses choros de alerta precoce, Fannie Mae e Freddie Mac encontraram muitos aliados no Congresso. Mantendo os monopólios Enquanto os rivais de Fannie Mae e Freddie Macs, juntamente com algumas autoridades públicas, pediram uma regulamentação mais apertada dos gigantes da hipoteca, as empresas contrataram legiões de lobistas e consultores, fizeram contribuições de campanha através de seus próprios comitês de ação política e organizaram organizações sem fins lucrativos para influenciar Membros do Congresso dos EUA para garantir que eles tenham permissão para continuar a crescer e assumir riscos sob suas cartas do Congresso e apoio federal implícito. Os Rivais de Wall Street de GSE se juntam à festa Não deve ser uma surpresa que os rivais de Fannie e Freddies em Wall Street desejassem a bonança de lucro de securitizar e investir na parcela do mercado de hipotecas que o governo federal havia reservado para Fannie Mae e Freddie Mac. Eles encontraram uma maneira de fazer isso através da inovação financeira. Que foi estimulado por taxas de juros historicamente baixas de curto prazo. (Para saber mais, leia o que é securitização) A partir de cerca de 2000, Wall Street começou a fazer um mercado líquido e em expansão em produtos hipotecários vinculados a taxas de juros de curto prazo, como CMT de um ano. MTA. LIBOR. COFI. COSI e CODI. Estas hipotecas de taxa ajustável foram vendidas aos mutuários como empréstimos que o mutuário refinanciariaria por muito tempo antes da taxa e o pagamento ajustado para cima. Eles freqüentemente apresentavam características exóticas, como recursos de amortização somente de juros ou mesmo negativos. Além disso, eles eram freqüentemente feitos com diretrizes de subscrição negligentes, como renda declarada e ou ativos declarados. Os empréstimos subprime decolaram. (Para mais informações, consulte Empréstimos de Subprime: ajudando mão ou desobediente) Investidores como fundos de pensão. Governos estrangeiros, hedge funds e companhias de seguros compraram facilmente os títulos sofisticados Wall Street criados a partir de todas as hipotecas que agora estava comprando. Como Fannie Mae e Freddie Mac viram suas ações de mercado caírem, eles também começaram a comprar e garantir um número crescente de empréstimos e títulos com baixa qualidade de crédito. A festa termina quando os preços das casas se estabilizam e caem. É um fato simples de que, quando os preços das casas estão aumentando, há menos risco de inadimplência da hipoteca. A equidade em uma casa é a única medida de risco maior de inadimplência. Os proprietários de imóveis com grandes montantes de capital não se afastam de suas hipotecas e, geralmente, podem refinanciar uma hipoteca com os aumentos de pagamento que se esperam em breve para outra hipoteca com baixos pagamentos iniciais. Este é o modelo sobre o qual os proprietários de imóveis, originadores de hipotecas. Wall Street, agências de notação de crédito e investidores construíram a bonança da hipoteca. Quando a bolha da habitação explodiu, o mesmo aconteceu com todos os seus sofisticados modelos de risco. (Para saber mais, leia Como o Sucesso de Subprime o afetará) Em 2007, Fannie Mae e Freddie Mac começaram a sofrer grandes perdas em suas carteiras retidos, especialmente em seus investimentos Alt-A e subprime. Em 2008, o tamanho total de suas carteiras retidos e garantias de hipotecas levou o FHFA a concluir que eles logo seriam insolventes. Até 6 de setembro de 2008, ficou claro que o mercado acreditava que as empresas estavam em problemas financeiros, e a FHFA colocou as empresas em curadoria. Os contribuintes americanos foram deixados no gancho para futuras perdas além das coberturas existentes - e encolhidas - de capital. Conclusão: o Congresso dos EUA é em grande parte culpado. Os membros do Congresso dos Estados Unidos foram fortes apoiantes de Fannie Mae e Freddie Mac. Apesar de avisos e bandeiras vermelhas levadas por alguns, eles continuaram a permitir que as empresas aumentassem em tamanho e risco, e incentivou-os a comprar um número crescente de empréstimos de menor qualidade de crédito. Embora seja provável que a Wall Street tenha introduzido produtos hipotecários inovadores, mesmo na ausência de Fannie Mae e Freddie Mac, pode-se concluir que a expansão da Wall Streets em hipotecas exóticas ocorreu em parte para competir e conquistar participação de mercado da Fannie Mae E Freddie Mac. Em outras palavras, Wall Street estava procurando uma maneira de competir com a garantia implícita dada a Fannie Mae e Freddie Mac pelo Congresso dos EUA. Enquanto isso, as garantias de débito e crédito de Fannie Mae e Freddie Macs cresceram tão grande que o Congresso deveria ter reconhecido os riscos sistemáticos para o sistema financeiro global que estas empresas representavam, e os riscos para os contribuintes dos EUA, que eventualmente pagariam a conta de um resgate do governo.